: Reportage "Je me suis rendu compte que notre bailleur nous arnaquait" : à Aubervilliers, l'encadrement des loyers n'est pas toujours appliqué

Plafonner les loyers pour éviter les abus quand le marché de l'immobilier est tendu, c'est le principe de l'encadrement des loyers, aujourd'hui appliqué dans 69 villes dont Paris, Lyon, ou encore Montpellier. La Fondation pour le logement mesure son application dans un baromètre annuel que franceinfo révèle en exclusivité, jeudi 4 septembre. Ainsi, 32% des annonces analysées dépassent les plafonds, mais il s'agit d'une moyenne, avec des bons et des mauvais élèves.

Du côté des mauvais élèves, se trouve Aubervilliers, en Seine-Saint-Denis et accessible en métro. Une commune située près de Paris et recherchée, où un appartement en location est une denrée rare. Julie Huang, à la tête de son agence immobilière, y a vu arriver l'encadrement des loyers il y a quatre ans. "C'est sûr que pour les bailleurs, c'était une belle surprise parce qu'on se repliait justement à Aubervilliers, qui est la ville la plus proche de Paris, avec un prix d'accession raisonnable et sans le plafonnement du loyer. Ils pouvaient se faire assez plaisir sur un taux de rentabilité qui est entre 6 à 7% ou quand ils font de la colocation, on peut même monter à 8 ou 10%."

Les petites surfaces davantage concernées par un dépassement

Il est difficile pour les propriétaires de renoncer aux bénéfices de la mise en location, la rentabilité, constate Julie. Elle jure que son agence refuse les mandats qui ne respectent pas l'encadrement des loyers. "Mais dans d'autres agences, oui, sans doute", glisse-t-elle, surtout pour des petites surfaces. "Pour un trois-pièces ou un quatre-pièces, en général, avec le plafonnement, on n'est pas très loin du loyer estimé par le propriétaire. Alors que les petites surfaces, un 12 mètres carrés, si on respecte, on va avoir un loyer à 400 euros alors que le loyer estimé du bailleur, ce serait plus autour de 600 euros", explique l'agente immobilière.

Payer 200 euros de trop, chaque mois, Pierre, ébéniste de 22 ans en colocation, en a fait l'expérience : "On est bien passés par une agence, ils nous ont fait signer un contrat, tout dans les règles, à l'exception qu'ils ne mentionnaient absolument pas l'encadrement des loyers dans le bail. Je l'ai appris à mes dépens sur une publication Instagram, par hasard. Je n'en avais pas du tout connaissance, mais je me suis un peu renseigné, j'ai regardé, j'ai fait la simulation sur le site du gouvernement et je me suis rendu compte que notre bailleur nous arnaquait d'approximativement 4 euros du mètre carré."

Vers une loi pour pérenniser l'encadrement des loyers ?

Pierre a réussi à récupérer 1 200 euros de trop-perçu et paie aujourd'hui le juste loyer. Mais pour un abus rectifié, beaucoup d'autres passent entre les mailles du filet. Au sein de Plaine commune, le groupement de villes de Seine-Saint-Denis, dont Aubervilliers fait partie, le baromètre mesure 59% d'annonces frauduleuses. Il s'agit du pire score en France, qui est d'ailleurs contesté par Adrien Delacroix, l'élu en charge de l'Habitat : "On était plutôt sur des taux de conformité entre les deux tiers globalement des annonces."

Si les chiffres divisent, le constat fait consensus : il faut une loi en 2026 pour pérenniser et améliorer l'encadrement des loyers. À Paris, par exemple, il a permis aux locataires d'économiser 141 euros par mois en moyenne, en 2024.