Acheter un bien en viager

Le viager, c'est une vente, mais à la différence d'une vente
classique, l'acheteur va payer le prix en deux temps :

Le bouquet,
une partie fixe du prix qui est réglée immédiatement au vendeur au moment
de la signature chez le notaire. La rente, qui est versée chaque
mois ou chaque trimestre au vendeur tant qu'il est vivant.

Au moment de l'achat l'acheteur ne connaît pas le
montant exact qu'il va payer, ni la date à laquelle il va être pleinement
propriétaire du bien. Cela dépend de la durée de vie du propriétaire.
Le
vendeur peut décider de vendre son logement libre, dans ce cas, l'acheteur peut
l'occuper aussitôt comme dans une vente classique.
Mais il peut aussi décider
de le vendre occupé et rester dans son logement tant qu'il est vivant.

Déterminer le prix d'un bien vendu en

viager

Le prix retenu c'est la valeur du logement au prix du marché
au moment de la mise en vente. Pour le connaitre, le plus sûr est de faire
estimer son bien. A partir de ce prix, le vendeur va fixer librement le montant
du bouquet qu'il souhaite recevoir : un bouquet de
100.000 €, versé comptant au jour de la vente, pour un bien d'une valeur
de 300.000 €. Ensuite, le ou les vendeurs vont décider s'ils restent ou non dans le logement. Cela va permettre de
déterminer le montant de la rente que l'acheteur va verser.

Le calcul de la rente

La rente est le solde du prix,
c'est-à-dire la valeur du bien moins le bouquet. Dans notre exemple d'un bien
valant 300.000 €, comme l'acheteur a versé 100.000 € de bouquet, le
montant de la rente mensuelle va être calculé sur la base de 200.000€.

Il
existe plusieurs types de tableaux de conversion qui permettent de
calculer le montant de la rente en fonction de l'espérance de vie du ou des
vendeurs, sachant que l'espérance de vie des femmes est un peu plus longue que
celle des hommes.

Plus un vendeur est jeune, plus son espérance de vie est
élevée, plus la rente est basse, car l'acheteur devra a priori la verser
pendant de longues années.

Le calcul prend aussi en compte le choix du vendeur
de vendre libre ou au contraire d'occuper le logement : la rente sera
moins élevée si le viager est occupé que s'il est libre. Et quand c'est un
couple qui décide de vendre en viager et de recevoir une rente sur deux têtes,
c'est-à-dire jusqu'au décès de la dernière personne vivante, le calcul de la
rente intègre aussi cette particularité.

L'intérêt du viager pour le vendeur

Beaucoup de vendeurs optent pour le viager pour la sécurité que
cela leur procure de recevoir une rente régulière, jusqu'à la fin de leur vie. Cela améliore leur
niveau et leur qualité de vie. Mais pour que la formule reste attractive pour les acheteurs,
il est conseillé aux vendeurs d'attendre d'avoir au moins 70 ans pour les
hommes et 75 ans pour les femmes pour proposer leur bien en viager, même si
théoriquement c'est possible à tout âge.

Selon
ses attentes le vendeur peut: soit demander un bouquet important et une rente
plus petite, soit, au contraire une rente élevée avec un faible bouquet.

L'intérêt du viager pour l'acheteur

Tout dépend du projet de l'acheteur :
investissement patrimonial ou achat de son logement. Dans les deux cas, cela
permet d'acheter un logement sans être obligé d'avancer le prix réel du bien
puisque le paiement va être échelonné.

L'acheteur va n'avoir à avancer que le prix
du bouquet au moment de la vente, qui représente, le plus souvent, à peine le
tiers du prix du bien. S'il achète un viager libre dans le but d'y habiter, il
va donc régler une rente comme il aurait payé un loyer à un propriétaire, tous
les mois, sans avoir besoin de faire un emprunt, alors qu'à terme il va être
pleinement propriétaire du bien.