Quels sont les signes qui indiquent qu’un bien immobilier à la vente n’est - peut-être - pas au bon prix ?

Il faut déjà s’informer sur les prix du marché. Il n’y a pas un, mais des marchés immobiliers à plusieurs vitesses. Dans une grande ville, en périphérie, en zone rurale, les prix évoluent différemment selon les secteurs, les quartiers, les rues, voire les bâtiments pour les appartements.

Afin d'avoir une idée et obtenir une estimation, les portails immobiliers sur internet, sont les premiers indicateurs. Créations d’alertes, sélections des critères selon le type de bien et sa situation géographique. En croisant des données, l’IA, l’intelligence artificielle peut aider mais entre les prix qui sont affichés et les prix réellement vendus, il y a souvent des écarts et il faut se méfier des marges d’erreurs.

Comment comparer ?

La base DVF, comme Demandes de valeurs foncières. C’est une base de données publique qui provient des actes authentiques de ventes. Elle recense les transactions réalisées au cours des 5 dernières années. C’est gratuit.

Le site explore.data.gouv.fr propose d’y accéder via une carte de France. Il suffit de taper un secteur, une adresse, et en zoomant, on peut voir à quel prix, une maison ou un appartement a été vendu, sa surface au mètre carré… C’est un outil qui permet de comparer et voir si un secteur a pris de la valeur. Il y a également le site immobilier des notaires de France, ou encore le portail Géorisques qui donne des indications sur les risques naturels d’une commune par exemple.

La négociation : quels signes peuvent alerter ?

Si une annonce est en ligne depuis plus de trois mois, c’est qu’elle n’est pas au bon prix et que le bien est surcoté. On peut toujours proposer un prix inférieur de 10% environ à celui demandé.

Si le logement a des imperfections, des défauts on peut là aussi négocier. Par exemple, la luminosité de l’appartement. Un rez-de-chaussée, ou un premier étage a de fortes chances d'être sombre. Le prix d'un logement situé en étage élevé (à partir du 4ème) sans ascenseur, pourra diminuer. Il faut tenir compte du vis-à-vis, de l’exposition, de l’orientation, de l’emplacement.

Et puis, un logement éloigné des transports, loin des services peut voir aussi son prix baisser.

Qu’en est-il d’un logement à la vente avec la mention "travaux à prévoir" ?

Pour un appartement dans une copropriété, il faut regarder à la loupe le montant des charges. Si elles sont trop élevées, le prix peut être négocié. De même, si d'importants travaux sont évoqués dans les derniers PV d'assemblée générale (type ravalement), il y a une marge de manœuvre.

Et puis si l'étiquette F ou G est affichée pour le diagnostic de performance énergétique du bien, c’est un critère à prendre en compte car la remise aux normes ou l’amélioration représente un coût supplémentaire dans le budget.

Donc pas de précipitation, l’acquisition immobilière se prépare. On peut bien sûr succomber au coup de cœur mais mieux vaut - parfois - enquêter avant de signer.